A 2ª câmara de Direito Privado do TJ/SP assentouem recente decisão que a nova lei do distrato (13.786/18), publicada em dezembro último, deve ser aplicada apenas aos contratos celebrados após a sua vigência, ao julgar caso de rescisão contratual por atraso na entrega de imóvel.

O prazo previsto para a entrega do imóvel comprado na planta era março de 2017, com tolerância de 180 dias. Contudo, em julho daquele ano, a construtora comunicou que o imóvel seria entregue somente em março de 2018, motivo pelo o promitente-comprador ajuizou a ação para rescindir o contrato e reaver a integralidade dos valores pagos, que perfazem a monta de R$ 198 mil. Em 1º grau os pedidos foram julgados procedentes.

Culpa exclusiva

Ao analisar a apelação da construtora contra a sentença, a desembargadora Rosangela Telles, relatora do acórdão, afirmou ser incontroverso que a rescisão se deu por culpa da vendedora, que deixou de entregar o imóvel no prazo contratualmente estabelecido.

“Caracterizada a culpa exclusiva da apelante pela rescisão contratual, os valores pagos pelo apelado devem ser restituídos integralmente, sem direito a qualquer retenção, uma vez que o inadimplemento contratual da apelante impede a retenção de parte dos valores pagos. Não se trata de distrato.”

Acerca da novel legislação, a relatora asseverou que ela não se se aplica aos contratos celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados após a sua vigência e em respeito à CF, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito. 

“No mesmo sentido, o art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileirodetermina que a lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.”

O advogado especialista em Direito Imobiliário Marcelo Tapai, sócio do escritório Tapai Advogados, atuou na causa patrocinando os interesses do autor da ação e explica:

“Em suma, quem comprou imóvel na planta antes de 28 de dezembro de 2018, tem o direito a desistir do negócio e receber de volta entre 80% e 90% de tudo o que já tiver pago de forma imediata. O que importa é a data de assinatura do contrato. Mesmo quem ainda não ingressou com ação, pode ingressar e se valer da jurisprudência de antes da vigência da lei.”

De acordo com o advogado, a decisão do TJ faz valer a jurisprudência já consolidada sobre o assunto, que determina que o comprador que desistir da compra do imóvel perde entre 10% e 20% de tudo que já pagou até o momento da rescisão.

“A lei do distrato, nº13.786/18, impõe aos clientes que desistirem do imóvel na planta uma multa de 50% do valor já pago à construtora, após 30 dias da emissão do Habite-se. A constitucionalidade desta nova legislação é bastante questionável inclusive para os contratos novos. No caso de contratos antigos, cujos direitos do consumidor já foram adquiridos, é inimaginável aplicar a nova regra. Não se pode gerar insegurança jurídica a nenhum negócio e a lei é clara no sentido que as pessoas que firmaram negócio antes das novas regras não sejam submetidas a ela.”

• Processo: 1012015-48.2018.8.26.0100